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Der Immobilienmarkt 2025 in Schleswig-Holstein im Überblick

Sie überlegen, eine Immobilie in Schleswig-Holstein zu kaufen, zu verkaufen oder als Kapitalanlage zu nutzen – sind sich aber unsicher, wie sich der Markt entwickelt? Dann sind Sie nicht allein: Die Preisentwicklungen der letzten Jahre, steigende Baukosten und Unsicherheiten beim Neubau werfen bei vielen Eigentümern und Interessenten Fragen auf. Fest steht: Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein ist im Wandel. Die Nachfrage bleibt hoch – besonders in den Städten – gleichzeitig geht die Zahl der Neubauten zurück.

In diesem Ratgeber werfen wir einen genauen Blick auf die aktuelle Marktlage, ordnen wichtige Entwicklungen ein und zeigen auf, worauf es jetzt bei Immobilienentscheidungen in Schleswig-Holstein ankommt – unabhängig davon, ob Sie kaufen, verkaufen oder einfach den Markt besser verstehen möchten.

Regionale Unterschiede bei Immobilienpreisen

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein 2025 zeigt regionale Unterschiede. In größeren Städten wie Kiel, Lübeck oder Flensburg liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien aktuell meist zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. In zentralen Lagen oder bei gut sanierten Objekten kann der Preis auch darüber hinausgehen – allerdings bewegen sich die Werte im Vergleich zu süddeutschen Großstädten noch auf einem vergleichsweise günstigen Niveau.

Wer hingegen etwas außerhalb der Städte sucht, profitiert von deutlich günstigeren Konditionen. Im Kreis Schleswig-Flensburg etwa liegen die Preise für Einfamilienhäuser im Schnitt bei etwa 2.900 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter – mit Abweichungen je nach Ort, Zustand und Lage. Noch günstiger ist es in Teilen von Dithmarschen oder Nordfriesland, wo gut erhaltene Bestandsimmobilien oft für unter 2.500 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Diese Unterschiede schaffen Spielräume – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Entscheidend ist dabei nicht nur der Preis pro Quadratmeter, sondern das Gesamtbild aus Lage, Zustand, Potenzial und energetischer Qualität.

Warum Bestandsimmobilien an Bedeutung gewinnen

In den vergangenen Jahren hat sich die Lage auf dem Neubausektor spürbar verschärft. Zwischen 2022 und 2024 ist die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Schleswig-Holstein um über 70 % zurückgegangen. Das zeigen offizielle Zahlen des Landes. Die Ursachen sind vielschichtig: gestiegene Baukosten, anhaltender Fachkräftemangel im Handwerk, aber auch strenge gesetzliche Vorgaben etwa im Bereich Energieeffizienz, Schallschutz oder Barrierefreiheit sorgen dafür, dass viele Neubauprojekte ins Stocken geraten – oder gar nicht erst geplant werden.

Für Kaufinteressierte und Investoren bedeutet das: Die Auswahl an neuen Immobilien wird in absehbarer Zeit nicht größer, sondern kleiner. Auch staatliche Förderprogramme greifen nur begrenzt – und decken oft nur einen Teil der Mehrkosten. Wer aktuell nach einem Eigenheim oder einer Kapitalanlage sucht, findet die besten Möglichkeiten daher nicht auf dem Reißbrett, sondern im Bestand. Gut erhaltene oder modernisierte Bestandsimmobilien sind inzwischen mehr als nur eine Alternative – sie sind der Dreh- und Angelpunkt eines Marktes, in dem der Neubau wirtschaftlich schwerer realisiert werden kann. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter – was insbesondere bei modernisierten Bestandsimmobilien in guten Lagen für stabile oder sogar steigende Werte sorgt.

Energieeffizienz als Preistreiber in Schleswig-Holstein

Die energetische Qualität einer Immobilie ist längst mehr als ein netter Bonus. Sie entwickelt sich zunehmend zum zentralen Wertfaktor – gerade im aktuellen Marktumfeld in Schleswig-Holstein. Nicht nur, weil die Energiekosten steigen und Käufer auf niedrige Nebenkosten achten. Sondern auch, weil sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen spürbar verändern. Die neuen EU-Vorgaben zur Gebäudeeffizienz und das geplante Gebäudeenergiegesetz sehen vor, dass unsanierte Häuser mit den Effizienzklassen E bis H künftig mittelfristig modernisiert werden müssen.

Für Käufer bedeutet das:

Wer heute ein unsaniertes Objekt erwirbt, muss mit zusätzlichen Investitionen rechnen – oft fünf- bis sechsstellige Beträge. Und das wird im Preis einkalkuliert. Studien belegen: Häuser mit schlechter Energieeffizienz erzielen im Verkauf teils bis zu 30 % niedrigere Preise als vergleichbare, modernisierte Objekte.

Für Verkäufer heißt das:

Die energetische Bewertung wird zunehmend kaufentscheidend. Immobilien in Schleswig-Holstein mit guter Dämmung, modernen Heizsystemen (z. B. Wärmepumpe oder Brennwerttechnik) und nachvollziehbarer Verbrauchsstatistik erzielen nicht nur höhere Verkaufspreise – sie verkaufen sich auch deutlich schneller. Gerade in Schleswig-Holstein mit seinem vergleichsweise kühlen Klima achten Käufer zunehmend auf nachhaltige Bauweise, niedrige Heizkosten und Modernisierungsbedarf.

Warum fundierte Beratung den Unterschied macht

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein befindet sich im Umbruch. Steigende Finanzierungskosten, energetische Anforderungen und ein zurückhaltender Neubausektor führen dazu, dass Immobilienpreise neu bewertet werden müssen. Viele Eigentümer fragen sich aktuell: Wie viel ist meine Immobilie wirklich noch wert? Und Kaufinteressenten stehen vor der Frage: Wo lohnt sich der Einstieg noch? In dieser Phase sind Erfahrung und Marktkenntnis wichtiger denn je. Denn nicht der höchste Angebotspreis bringt den Erfolg – sondern der realistische, gut begründete Marktwert. Mit einer professionellen Bewertung von ah Immobilien und einer klaren Strategie lassen sich unnötige Preisverhandlungen vermeiden und Chancen gezielt nutzen.

Als erfahrene Immobilienexperten für die Region stehen wir Ihnen gerne mit einer fundierten Einschätzung zur Seite. Ob Verkauf, Kauf oder Kapitalanlage – wir helfen Ihnen dabei, im aktuellen Marktumfeld die richtige Entscheidung zu treffen.

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